居抜き物件が歯科開業に最適ってホント?!メリット・デメリットと注意点


居抜き物件が歯科開業に最適かどうか

居抜き物件とは、以前の経営者が同じ業種を営んでいた空き物件のこと。歯科で居抜きを考えると「歯科医院を経営していた物件」です。飲食店や物販店等が閉店し、その後に同じ業態の店舗が開店するというのはよくあるパターン。なぜなら居抜き物件では「開業資金を低く抑えられる」というメリットがあるからです。

開業資金を抑えたいという先生方からのご相談では、居抜き物件についてお問合せ頂くことありますが、居抜き物件はメリットばかりではないのです。今回は、居抜き物件のメリット・デメリットを具体的にご紹介します。

○居抜きのメリット

「開業資金を低く抑えられる」

先ほどもお話ししたように、居抜き物件の最大のメリットは「開業資金を低く抑えられる」点です。もともと歯科医院を経営されていたわけですから、レントゲンやユニットなどの機材がある程度残っている場合もあります。そのため外装・内装ともに通常より、かかるコストが低くなります。

「経営の早期安定化」

もうひとつのメリットは「経営の早期安定化」です。これは居抜き物件すべてに共通するメリットとは言い切れませんが、患者さんを引き継ぐことができる場合があります。新規開業の歯科医院にとって、どうやって集患するかは大きな課題になりますから、患者さんを引き継げるとすればかなりのメリットといえるでしょう。

○居抜きのデメリット「メリットがデメリットに!?」

まず居抜き物件のメリットをお伝えしましたが、実はデメリットのほうが多くなる場合もあります。それは物件によって「メリットがデメリットに変わってしまう」ことがあるからです。

「開業後の追加費用がかさんで、開業資金が抑えられなかった」

たとえば「開業資金を低く抑えられる」はずだったのに、レントゲンやユニットなどの機材が古くて使えず、一から揃えることになってしまった。また建物自体が古く、外装・内装ともに長年手が入れられていなかった場合は、新規開業と同程度の資金がかかることもあります。

「場所は引き継いだけど、患者さんから不評で早期安定化どころではなくなった」

次に「経営の早期安定化」をお伝えしましたが、必ずしも患者さんが引き継げる環境にあるかどうかはわかりません。たとえ患者さんが引き継げたとしても、患者さんがそのまま次の歯科医院へ来院してくれるとは限りません。また、以前の歯科医院の評判が悪ければ、前の歯科医院の悪いイメージを引き継いでしまうことも多いでしょう。

前の歯科医院から患者さんにしっかりとお知らせが出来ておらず、電話番号を変更した時など「電話が繋がらなくて予約がとれない!」と、医院が変わったことにも気がつかない患者さんのクレームが来ることもあります。居抜きで同じ業種が入っている事から、前の歯科医院を引き継いだと思い「前は○○だったのにどうして○○なのか?」などとトラブルに発展することもあるようです。

長く休診していた居抜き物件の場合は一度患者さんが離れてしまっているので新規開業と同じような集客を考えなければなりませんので立地や診療圏の設定も重要なポイントとなります。

つまり居抜き物件は、「居抜き物件」という言葉だけにとらわれず、新規開業と同様なマーケット調査や、自分の目でしっかり確認することが大切なのです。

居抜き物件での開業。「成功のポイントは?」

一般的に「開業するための費用が抑えられる」居抜き物件は、優良な物件がそう多くはありません。物件探し中にようやく見つかった居抜き物件に、少なからず惹かれてしまうこともあるでしょう。

しかし、実はここからが大事。居抜き物件が優良物件なのかそうでないかを見極めるために、以下の2つのことを必ず実行していただきたいと思います。

1)必ず自分の目で院内を細部までチェックすること
2)閉院理由と以前の歯科医院の評判をしっかりとチェックすること

物件を見るのは当たり前・・・だと思われるかもしれませんが、新規物件以上に目を光らせる必要があります。たとえば患者目線で医院の中を見てまわり、「患者にとって不都合はないか」を確認。さらには歯科医師目線で動線をチェックし「最適な治療をするのに不都合はないか」を確認することも大事です。

もうひとつ「機材のチェック」もしっかり行いましょう。一見きれいに見える機材でも、ほんとうにこの後長く使えるのかどうかはわかりませんので、そのあたりを見極める力も必要です。機材などがリースで組まれている可能性もありますのでそちらも要注意となります。

最後にもうひとつ。閉院する理由を必ず確認すること。
居抜き物件になる理由は「院長の高齢又は病気による閉院」「経営不振による閉院」「移転による閉院」など、様々な理由があります。以前の歯科医院の評判・・・関係ないようでいて、実はかなり注意が必要です。悪い評判のあった歯科医院だった場合「どういった点が悪かったのか」も、しっかり確認しましょう。

「駐車場が入りずらい」「車商圏なのに駐車場の確保ができなかった」「医師や歯科衛生士などのスタッフの対応が悪かった」など、理由はさまざまあるはずです。居抜き物件での開業の場合は、立地やマーケット調査はほぼ新規で開業物件を探す事と同様に判断すること。以前の評判を加味したうえでの判断をすることが重要となります。

居抜きでのチェック項目例

○院内チェック
・院内で患者さんの不都合が出そうな場所はないか?
・院内動線など、診療に不都合はでないか?

○機材チェック
・機材はリースか?(リースの場合契約の内容はどうなっているか?)
・機材の不具合はないか?購入時はいつで、どれ位使えそうか?

○その他医院に関するチェック
・閉院理由はなにか?
・歯科医院の悪い評判はないか?具体的な評判内容は何か?

今後、歯科医師も高齢者が増加していきますので、あらかじめ閉院を予定している医院などは現在の院長と一緒に診療を被せながら引継ぎをしていくのも1つの手かもしれません。

「居抜き物件が最適か?」といわれると、必ずしもYESとはいえませんが「居抜き物件の条件が合えば最適」といってよいのではないでしょうか。

歯科医院開業のための物件探し!居抜き以外にどんな種類が?

居抜き物件について、メリットやデメリットをご紹介しました。しかし歯科医院を開業するためには、居ぬき以外にも「テナント」「戸建」があります。

歯科医院の多くはテナント物件で開業しています。もちろんテナント料が安いところが理想的ですが、良い場所であればおのずとテナント料は高額となります。それなりの集客が予測されるのであれば投資として考えるのも1つの考えです。

戸建物件は、内装や外装の自由度も高く「想い描いたとおり」の歯科医院を開業しやすいといえるでしょう。また自分や親の所有している土地での場合が多いので、「地域密着型」の医療が行いやすい環境にもあります。しかしその分、コストがかかるというデメリットもあります。

物件探しは難しく「居抜き・テナント・戸建」で、それぞれメリット・デメリットがあります。物件を決める際は、そのデメリットをどれだけ解消できるか、メリットを生かせるかが大きなポイントになります。それぞれの特徴を知り、自分にとって良い物件を探していきましょう。

居抜きや医院の継承、テナント物件については、以下でも解説していますのでご参考ください。
親族での医院継承のメリット・デメリット【歯科の継承か独立か?】
歯科居抜き物件の購入判断ポイント ~購入して良い居ぬき物件とは?~
開業物件の特徴とメリット・デメリット【テナント別比較】

インサイトでは物件をお探しの先生向けに、収集した歯科におすすめの開業物件の一部をWEBで公開しています。

歯科医院向け物件ページ

また、物件だけでなく開業の流れや全体像がつかめる歯科開業セミナーや、物件にポイントを絞って講義を行いそのまま先生のご希望の物件を紹介する物件紹介個別セミナーなど、これから物件をお探しの方向けのセミナーも開催しております。

歯科開業セミナー

もちろん、「まずは話を聞いてみたい」「自分が探している物件があるのか?」など、お問合せ頂ければ、先生のご希望に合わせたアドバイスやサポートを行うことも可能です。ご希望の方は以下よりお問合せください。

お問合せはこちら

お問合せフォームへ進む