物件はどのくらい前から探し始めればいいのか?何日?何ヶ月?期間とタイミングを知ろう!


物件はどのくらい前から探し始めればいいのか?

ご開業を考えている先生から「どのくらい前から物件探せばいいですか?」という質問を頂くことがあります。そこで今回は、新規ご開業を検討される方が、どの様なスケジュールで物件を探されているかをご紹介します。開業までのスケジュール感をつかむことで、計画的な開業準備をすることが可能となりますので、ポイントをおつかみください。

○開業時期を決めよう!

物件を探し始める上で、まず開業時期を決めることが重要です。「いつ開業をしたいのか」によって、出会える物件の種類や開業準備に割ける期間が大きく変わってくるためです。開業までのスケジュールは、規定した開業日から逆算して判断していきます。(詳しくは「歯科医院開業スケジュールの考え方」をご覧ください)

例えば、開業を今から6か月後と決めて準備を進める方と開業時期を1年半年後と決めている方では、出会える物件の種類や機会が異なります。

6ヶ月後に開業すると決めている場合は、流通物件の中から開業地となる物件を判断しなくてはいけません。

逆に1年半後に開業する場合は、流通物件で物件を探してしまうと、開業時期と賃料発生の時期があわずに空家賃がかかりすぎてしまうため、現実的ではありません。1年半後に開業すると決めている場合で、すぐに物件を探し始めたいのではれば、新築の計画案件を中心に物件を選定していくのが良いでしょう。

このように開業時期を規定することで出会える物件種類が異なるため、開業日から逆算しながら判断していくことになります。

○物件種類別の情報収集期間とは?

具体的に物件の種類別にどのようなタイミングで物件を判断していくのかを紹介しましょう。

【新築案件、商業施設案件】

おおよそ1年以上先の開業を検討される方向けです。新築案件は、計画段階から話が入ることが多く、入居テナント決定後に工事に着手するような案件も多くあります。そのため、出店申込から建物の竣工までの期間が長期間となるケースが多いです。さらに、天候や行政の指導などで工期が予定通り進められないこともあります。想定している開業時期が、2~3ヶ月ずれることも大いにあるので、あらかじめ開業が遅れることを想定しておく必要があります。

また、商業施設案件は、広域な土地に大きな建物を建築するため、更にスケジュールが遅延することがあります。「ショッピングセンターでの歯科開業!メリット・デメリットとポイント」で詳しく紹介していますのであわせてご覧ください。

【先物案件】

現在テナントが入居していても、FC(フランチャイズ)本部からの出店退店計画に基づき情報がでてくる案件です。おおよそ3~6か月ほど先の情報が多く、開業を6か月~1年以内で想定される方向けです。このような物件は、クローズされた情報が多く、世の大企業などと入居権を争うこともよくあります。物件情報としては、各種コンビニや飲食店・物販店などのFC(フランチャイズ)関係があげられます。

コンビニ跡地での開業については、過去に「今更聞けない歯科物件!よく聞く「コンビニ跡地」開業って集患できるの?」で紹介しています。

【流通案件】

即日開業を検討されている方向けの情報です。いわゆる、ホームズやアットホームなどを中心とした街の不動産屋さんから情報開示している情報が中心です。賃貸人は、今すぐ入れる後継テナントを求めているので、賃借人も即日入りたいとお考えの方向けです。出店の申込をすると比較的ご契約がまとまりやすい案件と言えます。

(参考) 開業物件の特徴とメリット・デメリット【テナント別比較】

大まかに3種類の案件に分けて紹介しましたが、ご自身の開業スケジュールに基づき、どのタイミングでどの様な物件を中心に検討していくかを判断する上でご参考ください。

○物件探す期間はどれ位か?

次に、実際に物件を探している期間についてです。個人差がありますが、多くの方は、1年~1年半程度探されているようです。ご希望の物件と出会えたとしても、申込検討中に他の業種業態に申込を先越されてしまったことや、賃貸人との交渉で破談となってしまったりすることも多いようです。

インサイトの開業支援コンサルティングをご依頼いただく方の約7割の方は、3ヶ月~6か月以内にご自身で決心する物件と出会えることが多いです。

○物件探しが長期化してしまったら?物件選定基準を決めよう

物件を探しているけどピンと来ない」でも触れていますが、歯科物件を探していても、ピンとくるものに出会えず、物件探しが長期化してしまうことがあります。

物件選定が長期化してしまう理由には、いくつか要因があげられます。

1つ目が、最初に記載した開業時期が決まっていない場合です。それなりにご希望に沿った物件が出てきているのですが、決断しきれない状況に陥ってしまうことがあります。心理的には「もっといい物件が出てくるのではないか?」と、理想を追い求めている、あるいは理想がどんどん高くなっていく状態です。

2つ目が、開業のイメージが固まっていない場合です。「この場所ならこうしたい。でもやっぱりこんな開業の方がいいかな?」と、ご自身の診療所イメージが持てなかったり、スタイルが確立できていないと陥りがちです。そのため、隣の芝が青く見える様に、あれこれと立地や規模が異なる物件に目移りしてしまう状態です。

3つ目が、事業収支を考えていなかったケースです。理想の物件に出会えた、でもそこにお金はついてくるのか・・・を考えておらず、出店の決断ができないでいるケースです。あらかじめ「ご自身で診られる患者数」と「どのような環境」で「どのような患者層」に来院してもらうかを考えておくことが必要です。

物件探しが長期化してしまう要因の例を3つ紹介しましたが、物件を選定する時は、物件を判断するための基準を設けているかどうかがポイントです。それには将来的な夢・診療コンセプトを、実行する計画をしっかり考えておくことが大切です。

これを物件選定前に定めておくことで、物件を判断するための基準(賃料、広さ、出店エリア、ターゲット、時期)が明確に定まってくることでしょう。

インサイトでは、先生方のお考えやイメージを具体化できるセミナーを開催しています。

歯科開業を取り巻く環境から、物件選定の方法や注意点などに加え、開業全体の流れやポイントなどは「歯科開業セミナー」でお伝えしています。また、物件の判断についてのノウハウよりも、具体的に物件を紹介して欲しいという方向けに「物件紹介個別セミナー」も開催しています。

どちらも開業をお考えの方や物件をお探しの方にオススメのセミナーですので、是非お気軽にご参加ください。

歯科開業セミナーページ

また、本コンテンツでも紹介したような「新築・商業施設」「先物案件」「流通案件」などインサイトで取得した物件情報の一部をWEBで公開しています。気になる物件がないか是非ご覧ください。

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WEBで掲載している物件は当社で取得した物件情報のごく一部です。具体的に物件をお探しの方は、ご希望条件などをお問合せフォームよりお伝え頂ければ、ご紹介いたします。

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