開業物件をご自身で探されていて、いくつか紹介してもらったり実際に物件を見てみたりしていても「ピンとこない」「ピンとくる物件がない」という話を伺います。
今回はピンとくる物件が見つからない時にどうすれば良いのかを考えていきましょう。
自分がピンとくる物件とは？条件をまとめよう
「ピンとくる物件がない」と感じた時は、まずご自身で考えている物件条件を改めて考えなおしてみましょう。
条件がまとまっていないと、自分で物件情報を検索する時や不動産会社、物件紹介企業に依頼をする際も、漠然としたイメージで希望を出しすぎていて、想像と異なる物件情報ばかりが集まってしまうことがあります。
①ビジョンから基本的な物件条件を出してみる
条件をまとめる時はまず、開業後の歯科医院をどのようにしたいか？どのような診療をしていきたいかのビジョンを決めておくと、スムーズに物件の条件も決まってきます。
ビジョンと聞くと少し身構えてしまう方もいらっしゃいますが、以下のようにまとめて置くと分かりやすいかもしれません。
| ビジョン | 例 |
|---|---|
| 力を入れたい診療 | 小児歯科 |
| 患者さん層 | 若いファミリー層 |
| 自分が1日で診療出来る患者数 | 自分：○人 |
| 将来的に目標にしたい人数 | ユニットを増設し、代診Drを含めて：○人 |
| ユニット台数 | 4台（増設して5台） |
| どのような医院にしたいか | キッズスペースを広めにとりたい 親子で一緒にいられるようにユニットのスペースを広くする |
| 思っているイメージに近い医院例 | ○○年に勤務していた医院 (https:URL～など) |
ビジョンがある程度まとまったら、次にビジョンをかなえるための条件を考えていきましょう。
| 条件 | 例 |
|---|---|
| 開業エリア | ・自宅(○○駅)から電車で○分 ・具体的には、○○線の○○駅から○○駅の範囲内 |
| エリアの希望特性 | ・子どもが多い（幼稚園などが近くにある） ・若いファミリー層が多い |
| 物件の広さ | ・○坪以上 |
| 賃料 | ・○○円以内 |
| 階数 | ・1階 |
ここまでは、スムーズに条件を出せたのではないでしょうか？というのもここまでは基本的な条件となるため、多くの人はすでに探す時にまとまっているかと思います。
ここの条件があまりにも現実的でない場合は、どれだけ探しても見つからないでしょう。
極端ではありますが、東京都の一等地の駅前1階テナントで、広さが50坪以上・賃料が月20万円以内などという希望をだされていては夢物語となってしまいますね。ピンとくる物件がないという方は実現可能な範囲のものになっているかもしっかり見直しましょう。
また、賃料の設定等に悩んだら簡単な事業計画を立ててみると良いでしょう。
事業計画の立て方が分からないという方は、ご相談いただければ事業計画の立案についてもアドバイスを行いますので、問合せフォームよりお気軽にご相談ください。
②基本条件が出せたら、他の希望を深堀りしよう！
基本的な条件が決まったら次は、自分がイメージしている物件の条件を出していきましょう。また具体的な条件の他にも思いつく希望を書いていきましょう。
例えば次のようなことで良いので、思いつく限り、具体的に書き出してみてください。
- 駐車場が広いこと（○台は必須）
- 物件の視認性が良いこと（○○の場所から見える）
- 物件の近隣にスーパーなどの集客施設があること
- 物件の前の人通りが多い（住民が日常的に使う動線に面している）
- 通勤時間が短いこと（自宅から車で○分）
- 商業施設内のテナント
- 高所得世帯が多い地域
- ファミリーが多い地域
- 高齢者が多い地域
- 競合医院が少ない
- 賃料が安い（安ければ安いほどいい/自分で支払える範囲なら良い）
- 人口（密度）が高い
- 建物が新しい（きれい）
- 近くに繁華街がない
ここで具体的な条件が思い浮かばないという方は、ビジョンを考える際に出していた「思っているイメージに近い医院例」がどのような特徴かを書き出してみましょう。
一旦視点を変えることで、自分では無意識のうちに考えていた条件が見えてくるかもしれません。
③条件の優先順位を決めよう！
ある程度イメージを書き出せたら次は、条件の優先順位を決めていきましょう。
条件を全てクリアしている物件にはそう巡り合える訳ではありません。また数多く物件を見すぎてしまうと、あれもこれもと希望ばかり増えてしまい、開業のタイミングさえ逃してしまうこともあります。
条件に優先順位を見直すことで、実際に物件を見た時にこの物件で良いかどうか判断が付くようになるでしょう。物件の優先順位の考え方としては、次のように分類してチェックしていくのがおすすめです。
| マーク | ポイント |
|---|---|
| ◎ | この条件を外すと医院ビジョンがかなわなくなってしまう |
| ○ | この条件があれば、医院ビジョンに近づけられる |
| △ | この条件がなくてもいいが、あるとなお良い |
一度条件の優先順位をまとめなおすことで「イメージが漠然としていてピンとこない」「希望が多すぎて物件をみてもピンとこない」と言う方は、少しクリアになるのではないでしょうか？
また、ここでしっかりとまとめた内容を、物件を探す時や業者に依頼する際に伝えることで、条件に合う物件情報を集めやすくなるかと思います。
しかし、ご本人のイメージだけではなく物件の探し方により「ピンとくる物件が見つからない」という場合もあります。
物件情報の収集方法を見直そう
「何から始めるのか分からない！歯科医院の物件探し方とは？」で物件を探す方法については解説していますが、物件の探し方によってはなかなかいい物件に巡り合えないことがあります。
歯科医院という一事業を立ち上げる為の物件探しですから、可能な限り条件をクリアした良い物件で開業したいですよね。
物件は開業後の集患に大きな影響を与えるので「立地が悪いけど賃料が安いからここにしよう」と安易に決断してしまっては、開業後に経営が立ち行かなくなってしまいかねません。
「物件情報は集まってくるけど、ピンとくる物件がない」と言う方は、今探している方法を変えてみることで、新しい物件が見つかるかもしれません。
実際にインサイトの紹介物件でご開業された先生は「自分探している時は良い物件に巡り合えなかったけど、インサイトに依頼してドンピシャの物件が見つかった！」との声も頂いております。
当社の物件紹介は、ただある物件を紹介するだけでなく、ご希望のヒアリングからマッチングを行うので、効率的に先生にあった物件が見つかります。
まだ物件条件がまとまっていないという方でも、イメージされている内容をお伝え頂ければ、そこから条件をご一緒に考えていくことも可能です。先ほども触れましたが、開業後の事業計画を立てながら物件を探していきますので、開業後のイメージもつきやすくなります。
物件をお探しの方はお気軽にご相談ください。
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お探しの物件条件などを含めてお問合せ頂ければスムーズです。
また、インサイトで取得している歯科医院におすすめな物件情報の一部をWEBでも公開しています。さらに、物件をお探しの方にお役立ていただけようなセミナーも開催しています。物件さがしでお困りの方は是非ご利用ください。
