歯科医院向け物件の料金の適正価格とは?値切り交渉はできるのか?


歯科医院向け物件の料金の適正価格とは?値切り交渉はできるのか?

歯科開業における物件選定は、生涯そこで収益を上げていく場所となる大きなポイントです。物件を選定する際に気になるのが「物件の料金」=「賃料」ですね。今回は、賃料の適正金額や、出店申込時の交渉をどの様に進めたら良いのかを紹介します。

○場所別の賃料相場の出し方とは?

歯科開業をする際の物件の多くは、テナント開業です。テナントの賃料はロケーションにより様々です。不動産の価格を表すものとして主なものは「路線価」「公示地価」「評価額」「基準地価」などがあります。そのなかでも路線価は、テナントの賃料設定のベースの1つです。

ただし、路線価もあくまで、賃料設定のベースです。実際のテナント賃料は、その場所で何か事業を行った場合の収益期待値・オーナーの建築コスト・税金・空室時のリスクヘッジなど総合的な収支などにより、賃料設定がされます。そのため、「この場所なら、金額は○○」というような明確な基準がありません。

エリアごとの相場勘を知りたい場合は、検討エリア内で、同じようなテナントの物件を3・4件ピックアップし、平均賃料を見てみると良いでしょう。

○物件のタイプ別の賃料相場とは?

とはいえ「だいたいでいいので、物件の賃料相場を知りたい」という方も多いことかと思います。歯科新規開業時の立ち上がりの損益など鑑みて、開業後に集患が見込める物件であることをベースに、当社でご紹介させて頂いている物件のタイプ別賃料相場の参考例を紹介します。

駅前テナント

街のランドマーク性や規模により料金は大きく異なりますが、駅前テナントでは、おおむね次の様な相場が多くあります。
・郊外ベッドタウン:約15,000~22,000円/坪
・東京都内:約20,000~35,000円/坪
・繁華街などでは、約18,000~30,000円/坪

ロードサイドテナント

ロードサイドでは、駐車場付きの案件が多くあります。駐車場も賃料の一部として考えると良いでしょう。他にも、付加価値として前テナントの看板を利用できる場合もあります。賃料相場としては、9,000~15,000円/坪位と言えます。ただし、コンビニ系の退店案件ではオーナーさんの相場勘が上がっており17,000~20,000円/坪位になることが多いので、こちらの坪単価を想定しておくと安心です。

商業施設テナント

商業施設では、規模やリーシング先の考え方により様々です。おおむね18,000~25,000円/坪を想定しておくと良いです。15,000円/坪の案件があれば、リーズナブルな案件と言えるでしょう。「ショッピングセンターでの歯科開業!メリット・デメリットとポイント」でも紹介していますが、管内規則等を含め、共益費が高額な場合がありますので、賃料総額をよく確認をして検討する必要があります。

○一般的に賃料はどの程度かけるのか?

歯科医院のキャッシュフローを考えた時に人件費・借入返済・自身の生活費等を考えると、毎月200万程の支出があります。賃料が上がれば、その分固定費が上がってしまうので損益ラインが上がってしまいます。手元運転資金確保などを考えても、賃料は60万円位までが良いでしょう。また、金融機関の融資判断でも、賃料60万円は1つのラインとなっています。

これらの事からも分かるように、個人で新規開業を行う場合は、総額60万円が1つの検討ラインと考えておくと良いでしょう。

○賃料の値切り交渉は出来るのか?その方法とは?

歯科のテナント賃料などの賃貸条件のポイントについては「家賃が変わる?! 歯科医院テナント賃貸条件のポイント」で紹介していますが、賃貸借契約はあくまで、貸主と借主の双方で折り合いがつく条件でなければなりません。

貸主も賃貸収入を生計にされている方もいらっしゃいますし、借入返済を金融機関と調整をしないといけない場合もあります。賃料交渉については、できて賃料の1割程度と想定されるのが良いかと思います。

交渉する場合は、貸主の収益悪化リスクを軽減させるようなメリットを提示すると良いでしょう。例えば、定期借家契約や解約条項など、借主(先生)側もある程度譲歩した内容で交渉ができると、話がまとまりやすくなります。賃料交渉はあくまで、自身の希望だけでなく相手との長い付き合いを鑑みて、話を進めることをお勧めします。

物件を検討する時の物件の料金目安と、出店申込する時の賃料交渉時に心得ておくポイントでした。インサイトでは「物件紹介個別セミナー」や「歯科開業セミナー」でも物件の契約条件の見方や交渉のポイントなどご説明させていただいております。

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