歯科医院経営講座⇒歯科医院の家賃交渉


歯科医院の経営・マネイジメントの事例を交えたケーススタディを紹介します。歯科医院経営事例シリーズをまとめて読みたい方はタグの「歯科医院経営講座」をクリックしてください。
院長、こんなときどうしますか?~歯科医院の家賃交渉~

<ケース>
インサイト歯科医院は、バブルの頃に東京都千代田区にある商業ビルの1階で開業しました。開業するときはバブルの真っ盛りというのもあって家賃は坪あたり2万3千円で、これが当時の賃料相場だったため、 院長も納得して契約しました。

しかし、最近は患者数もかなり落ち込み、なんとか賃料を下げたいと思っていますが、なかなかうまくいきません。

何か良い方法はないのでしょうか?

○歯科医院の家賃交渉方法

歯科医院の家賃交渉

バブル崩壊以降、若干の変動はありますが経済環境と医業収入は低下の一途をたどっていますが、テナント賃料だけは従来の高い水準で継続しているのをご存じでしょうか?例えば、賃借物件の価格が1億円から3千万円に低下しても、賃料は従来通りで下がってないのが現実です。

値下がりした賃借物件を、今までどおりの賃料で借りていて多くの院長(借主)が、疑問に思わないのが現状なのです。

今回の歯科医院は、院長がなんとか賃料値下げを交渉してもなかなかうまくいかないようですが最近は、こうした賃料値下げを専門に行う会社が出てきています。しかも完全成功報酬型なので、値下げできなければ何の支払も生じないサービスになっています。

一般的に賃料交渉を院長本人が行おうとすれば、交渉時期は更新時などに縛られてしまうことが多いし、さらに、賃料交渉となると精神的な負担も大きく、交渉がうまく進まない場合には、オーナーとの信頼関係も保たれなくなり場合によっては退去せざるを得なくなる場合もあります。

こうした点を考慮すると、外部の専門業者に委託するのが得策です。更新時のタイミングを考える必要もないし、交渉そのものの精神的負担もほとんどありません。

では、具体的な賃料交渉の過程はどのように進められるのでしょうか?

最初に、専門の業者との間で賃料交渉に関する業務委託契約し、賃貸契約書の写しを渡します。次に業者が賃貸料の周辺調査をおこないます。通常は、不動産鑑定士が必要なデータ収集とエリア分析を実施し、相場や周辺の状況から賃料が適性かどうか徹底的に調査します。

その上で、エリア同業種の他の物件の価格及び地価の推移を調査、交渉方法の打ち合わせをします。そして、目標削減額を設定し、賃料交渉により先生とオーナーとのご関係が悪くなることがないように配慮しながら交渉を開始するという流れです。

その間の交渉期間はおよそ2週間から10週間で、逐次進行度合いの報告が入ります。交渉が成立した場合には、引き下げ価格、期間等を確認の後、覚書又は賃料改定のみの契約書を作成し、新たな契約を結ぶことになります。

固定費を削減したいと思っている方は、是非一度考えてみてはどうでしょうか?

これから歯科医院を開業する先生は、賃貸借契約時の契約内容をしっかり確認してから締結することが大切です。「家賃が変わる?! 歯科医院テナント賃貸条件のポイント」で解説していますのでご覧ください。