ショッピングセンターでの歯科開業!メリット・デメリットとポイント


ショッピングセンター開業のメリット・デメリット

以前「開業物件の特徴とメリット・デメリット【テナント別比較】」で簡単にふれましたが、今回はショッピングセンターでの歯科開業に焦点をあてて紹介していきましょう。

○ショッピングセンターでの歯科医院開業のメリット

ショッピングセンターやショッピングモールなどの大型(複合)商業施設での歯科医院開業は本当に良いのでしょうか?まずは、その特徴について紹介していきましょう。

ショッピングセンターでの歯科開業のメリットとしては、まず何を言ってもその立地と集患力でしょう。ショッピングセンター自体に大きな集客力があるため早期に多くの患者さんに認知され、来院に繋がり経営の安定を図ることも可能でしょう。

また、駐車場が広く来院しやすいことも魅力です。通常テナント開業の場合5台以上の駐車場を確保できることはなかなかありませんが、ショッピングセンターでは何十台、何百台と確保することもできるので患者さんの通院利便性を確保することが可能となります。

特に小さなお子さんを連れての来院をする保護者の方にとって駐車利便性は重要なポイントです。車で通院出来、駐車場が狭いなどのストレスを軽減することは、大きな心理的メリットとなります。

その他にも、診療圏が広域となるということもメリットです。ショッピングセンターの集客商圏は非常に広いです。その為、患者さんの来院する範囲を示す診療圏が広域になります。来院するであろう患者さんの年齢層や人口総数が多くなるため、保険診療だけでなく自費診療への訴求効果も高くなるでしょう。

このように高い認知性により、開院初期から強力な集客力で地域の患者さんを集めることができる為、通常テナント開業の1.2~1.5倍の速さで立ち上がる医院も多く、早期経営の安定をはかれることが、ショッピングセンターの歯科開業の魅力です。

○ショッピングセンターでの歯科医院開業のデメリット

大きな利点がある、ショッピングセンターでの歯科開業ですが、デメリットもあります。注意すべき点の1つ目は賃貸条件と初期費用についてです。

賃料やテナントの条件は、坪単価20,000円を超える案件も多く、通常テナント開業よりも高額になることがあります。新規計画の商業施設では同業者間の出店が重なると入札式に賃料が上がり、坪単価4万円を超えるショッピングセンターの情報も見受けられます。

また、初期費用も通常テナント開業の2倍以上になることもしばしばみられます。保証金は賃料の10ヶ月、オープン時販促費用等で賃料3ヶ月分、内装工事に係る費用で数百万円と大きな金額がかかることも覚悟しておく必要があります。

2つ目は、館内規約についてです。ショッピングセンターの出店は管内規則があり、規則に準ずる必要性があります。例えば、休診日や診療時間の調整なども施設側から指定をされることがあります。平日1日のお休みは承認いただけるのですが、土日祝日は必ず診療する事や朝は施設の開店時間に合わせ、診療終わりは最低19時半~など指定を受ける場合も多くみられます。

また、ご開業後の設備投資などを行うのも注意が必要です。施設が開店している時間帯は大きな機材の搬入や追加内装工事などの音が出る工事に規制がかかり、夜間工事での対応を依頼される場合も見受けられます。

○ショッピングセンターでの歯科医院開業注意点

メリットとデメリットを紹介しましたが、他にもショッピングセンターで開業する際には様々な点に注意しなければなりません。

・施設内の区画

ショッピングセンター内でのご開業でも館内の人の動線を考える必要があります。館内に誘導看板もなく、ショッピングセンターに来店している人に認知されないような場所に区画されてしまうと、ショッピングセンターでの集客力の恩恵を受けることができないこともあるので注意ください。

・新規施設の場合の計画実現性

広域な土地に大きな建物を建築する為、当初予定されていたスケジュールから6ヶ月~12か月遅延することも稀にあります。地下埋設の建造物がある、天候により工事が大幅遅延するなど様々な要因により急なスケジュール遅延が考えられるため退職の時期や、ご準備なども都度調整しながら進めるということも必要になります。非常に寛容性を持たないととてもやりきれない気持ちになることもあるでしょう。

・賃貸借契約の注意点

一般的にショッピングセンターは、地権者と建物所有者が異なることが多いです。その為、安易にご自身のテナント区分だけの賃貸借契約書の確認だけではいけません。地権者と建物所有者との間でどの様な契約となっているのか確認してから、ご自身は建物所有者と賃貸借契約を結ばれるようにしてください。

中には、地権者と建物所有者のご契約期間が5年程度しか残っていない案件もあり、5年後に契約満了となってしまう可能性もあります。必ず、底地の契約権利関係はご確認し進めるようご注意下さい。

・工事関係の注意点

ショッピングモールでは工事区分が大きく3つに分けられます。どの様な区分になりどこが費用負担するのかを理解しておく必要があります。

工事区分 所有区分 工事業者 費用負担
A工事 建物所有者 建物所有者 建物所有者
B工事 建物所有者 建物所有者の指定 テナント側
C工事 テナント側 テナント側(※) テナント側

※C工事:工事業者は建物所有者指定の場合もございます。

A工事:建物所有者側の工事を、建物所有者側の費用で工事
B工事:テナント側の工事を、建物所有者側の指定業者でテナント側の費用で工事
C工事:テナント側の工事を、テナント側で工事。

内装予算を組む時も、ご自身の内装予算の他にB工事金額がどの程度のご請求となりそうか建物所有者側に予め確認することをおすすめ致します。B工事の区分は空調設備や電気設備など重要な項目も多く、場合によれば数百万円かかる工事がありますので注意が必要です。

高い集患力があるショッピングセンターですが、賃貸借契約など様々な注意が必要ですね。また、ショッピングセンターなどの優良物件は、情報が一般公開される前に計画段階で他の出店が決まってしまうことが多いのが現実です。

インサイトでは、各企業との機密保持契約を取得している為、一般に公開される前にショッピングセンターでの歯科医院出店交渉が可能になります。また、ショッピングセンターでの開業実績も多い為、ショッピングセンター側との交渉をスムーズに進められます。

インサイトで取得した物件情報の一部は、WEBでも公開しています。(インサイトのWEB掲載物件)また、ご希望の条件などをお問合せ頂ければ、先生のビジョンに合わせた非公開物件のご紹介も可能ですのでお気軽にお問合せください。

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